Este espaço é um espelho sobre o pulsar da minha contribuição ideológica enquanto cidadão activo empenhado em desenvolver o meio ao meu redor. Espero colher e partilhar a minha humilde opinião sobre temas de interesse comum
11 de Junho de 2012

O crescimento do parque imobiliário, a grande transformação e expansão que as cidades estão a ter, moldam o aspecto e a dimensão do sector imobiliário actual. Entretanto, este crescimento causa algumas inconsistências ou falhas de mercado devido a uma deficiente organização administrativo-financeira, funcional do Estado e do sector em particular, abrindo espaço a especulação.

 

O mercado habitacional, como parte do sector imobiliário, é o produto com maior destaque e expansão do sector imobiliário. Entretanto, é incerto o ordenamento ou distribuição habitacional para os jovens moçambicanos neste processo de expansão. Consequentemente é feita a abordagem no artigo: até que ponto a expansão e dinâmica do sector imobiliário beneficia os jovens?

 

O sector despontou com a chegada massiva da força de operações das Nações Unidas em Moçambique, entre Dezembro de 1992 e Dezembro de 1994, com vista a apoiar a implementação do Acordo Geral de Paz (AGP). A estadia no território nacional, particularmente em Maputo, despertou a falta de hospedagem para atender a chegada massiva de estrangeiros, abrindo oportunidades nunca antes explorada.

 

O subsequente crescimento desta indústria melhorou as condições de vida dos senhorios, visto ser uma actividade relativamente cómoda que a par da aplicação de poupanças não exige o exercício de alguma actividade laboral. Dados fazem menção ao cresimento global e sectorial constante no relatório KPMG (As 100 maiores empresas em Moçambique 2008, XIª edição, 2009:32), reflecte que o sector de aluguer de imóveis cresceu 2,4% em 2008.

 

Antes da independência, os imóveis pertenciam, na sua maioria, a colonos brancos, que pagavam a chamada contribuição predial, que constuía um verdadeiro imposto sobre o rendimento. Com a independência e aprovação da Constituição de 1975, Moçambique adoptou o sistema socialista baseado na planificação central da economia. Neste período, os imóveis foram nacionalizados tendo a propriedade revertido para o Estado (vide Decreto-Lei n.º 5/76, de 5 de Fevereiro). Segundo Rêgo, Moreira (2010), entrou em vigor em 1987 o Código dos Impostos sobre o Rendimento, que previa a revisão da Contribuição Predial, de modo a adequá-la à então situação da propriedade urbana. Com a aprovação da Constituição de 1990, foi adoptado o sistema capitalista trazendo profundas alterações a ordem económica do país que culminou com a reestruturação do sistema fiscal no início do século XXI.

 

O potencial de facturação desse sector é bastante alto, a julgar pelos valores de transacção praticados nas operações de arrendamento e/ou compra e venda os quais não constam registo na base de dados pelo facto de muito dos seus praticantes serem particulares, desconhecendo-se por exempo a contribuição deste sector para a actividade económica global ou para receitas públicas.

 

O financiamento desta actividade pode ocorrer com ou sem recurso ao endividamento, porém o primeiro caso não se afigura prático na medida em que tratando-se de uma despesa de investimento exige uma situação financeira estável e sustentável para garantir o contínuo suprimento de recursos, tornando a partida viável o recurso ao crédito e obtenção de vantagens da alavancagem.

 

 Olhando para a estrutura de custos do financiamento bancário para a habitação mostram-se bastante altos e desencorajadores para a maior parte da população. Com efeito, o rendimento médio de um jovem moçambicano é insuficiente para custear o encargo de financiamento bancário que provém desta solução de crédito.

 

As possíveis vantagens incrementais da alavancagem são desencorajadas pelo baixo poder de captação de outras fontes de rendimento e dos rendimentos marginais desta aplicação específica. Portanto, pode-se considerar que a oferta de produtos imobiliários se destinam a um segmento de mercado médio-alto, havendo uma preocupação recente do direccionamento da oferta do produto imobiliário para a classe média em crescente expansão, tornando-se assim um mercado atractivo.

 

Segundo pesquisa da Prime Yield (2012:10), a distribuição territorial dos grandes projectos imobiliários apresenta uma forte concentração na cidade de Maputo, e especificamente zonas altas, sendo zonas preferenciais a Sommerchield, Coop e Polana particularmente a Julyus Nyerere para habitação e serviços considerada a zona prime, a baixa da cidade para comércio e escritórios. Em termos médio o valor unitário da habitação em Maputo ronda os 2500 USD/m2, e na zona da Sommerschield os apartamentos atingem valores próximos a 3300 USD/m2, enquanto que o mercado de escritório atinge os 2200 USD/m2.

 

Para um pedido de crédito para habitação no valor de um milhão de Meticais a taxa de juro anual de 25,75% e um prazo de concessão de dívida de 15 anos, a prestação mensal do serviço da dívida varia entre um mínimo de 23.280,00Mt para um período de 10 anos e máximo de 21.495,00Mt para um período de 25 anos, valor muito acima da parcela salarial considerada para efeitos de bancabilidade (taxa de esforço) de um funcionário público com nivel académico de licenciatura, correspondente a cerca de 6.666,67Mt.

 

Mithá, Omar (2009:45) sublinha que o grau de endividamento em Moçambique está directamente correlacionado com a capacidade financeira do promotor, nesta lógica os bancos exigirão alguma comparticipação na forma de fundos frescos a rondar os 30% do CAPEX de modo a considerar-se uma estrutura de capital bancável. Com efeito, para o crédito a habitação em Moçambique os montantes máximos de financiamento para crédito a habitação vão até cerca de 90% do valor total de avaliação, para prazos máximos de 20 a 25 anos ou até 65 anos de idade do mutuário.

 

Voltando a natureza das construções do sector imobiliário, provavelmente as mesmas não beneficiam a cidadãos nacionais de classe média que corresponde a uma parte considerável dos residentes da urbe, considerando os pressupostos acima da análise de simulação de pedido de crédito bancário. Poderão estar a ocorrer outras vias de obtenção de financiamento para além das lícitas, segundo publicação electrónico do jornal OJE, o Procurador-Geral da República (PGR) de Moçambique, Dr. Augusto Paulino, admitiu que a expansão do sector imobiliário de luxo no país é financiada pela lavagem de dinheiro proveniente de actividades ilícitas, lamentando a inércia no combate ao crime organizado. Porém, a ser verdade esta ilação encerra uma precedência grave, que é constatar que os detentores dessas propriedades são nalguns casos cidadãos estrangeiros o que periga, sobretudo, a questão do domínio territorial, soberania e controlo da estabilidade sócio-económico e política do país.

 

António Sendi

 

publicado por Cidadão Atento às 14:58
Bom dia :)

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João Sá a 12 de Junho de 2012 às 07:09
Caro Cidadao Atento

E de louvar a iniciativa e faz-me crer que nos jovens de algum modo andamos preocupado com a situacao habitacional em mocambique. Importa comentar sobre dois aspectos retratados no artigo, por um lado os historial sobre o crescimento do sector imobiliario que de facto ganho um grande impulso com chegada massiva das forcas da ONU, mas tambem com o crescente numero de pessoas que migraram de outras provincias a procura de melhores condicoes de vida e o aparente aumento de oportunidade de emprego que a capital maputo pode oferecer. por outro lado concordar que os bancos aplicam taxas para o financiamento habitacional nao atrativas para o cidadao de classe media isto porque olhado para a media de salarios em mocambique seria necessario rebolsar um financiamento num prazo menimo de 50anos, facto que entra em contradicao com a esperanca de vida media e mocambique para o financiamento.
Proponho que nos jovens desde ja comecemos a explorar novas zonas para habitacao e k possamos criar condicoes a medida do nosso bolso para que nas novas zonas existam estruturas adequadas as nossas necessidades.
Continue assim jovem que este pais precissa de jovens com este tipo de ideias para andar para frente. Parabens meu caro

Lino Tomas
Lino Tomas a 12 de Junho de 2012 às 09:28
Ilustre Lino Tomas,

os seus comentários são pertinentes, e enriquecem o debate. Concordo consigo quanto ao impulso da expansão urbanística vivida na cidade de Maputo, de facto a chega da ONUMOZ foi um facto exógeno (estrangeiros) e dos Moçambicanos oriundos de outros pontos do país um facto endógeno (nacionais) movidos pela dinâmica do êxodo rural. Neste ponto, destaquei a chegada do grupo de estrangeiros pois associou-se a isso o início do negócio de arrendamento de imóveis para habitação, o que já não poderia acontecer com os nacionais por falta de poder de compra. A versão original do artigo, enquadra e detalha este facto.

Como alternativa à subida do custo de vida (custo de habitação medida pelo preço médio da renda por metro quadrado) dentro da Cidade de Maputo, particularmente nas zonas consideradas prime, considero viável a sugestão de se procurar espaços nos anéis posteriores ao centro da cidade acompanhando o plano de expansão da cidade. Quanto a este ponto, importa destacar que o fluxo de implantação de construções habitacionais não está a ser acompanhado pela implantação de infra-estruturas básicas para acomodar este movimento, criando algum desconforto por parte dos que devem mudar-se, e alguma demora ou adiamento por parte dos que podem mudar-se quando as condições permitirem. Falo concretamente de vias de acesso (estradas), energia, água e saneamento, que por sua vez atraem serviços de suporte tais como segurança, hospitais, escolas, actividade comercial, entretenimento, etc.

É de louvar os que tiveram a visão de se mudar para estes pontos e tomaram a dianteira beneficiando-se dos melhores locais (espaços), os quais abriram caminhos para os últimos que aproveitaram assim as externalidades positivas, só para citar uma comum. as linhas (vedação) de separação de duas propriedades paralelas.
Bem haja, Lino Tomas.
Cumprimentos a todos!
Caro cidadão atento,

De facto nos últimos tempos tem se assistido a um crescimento do sector imobiliário, que infelizmente é acompanhado com um aumento excessivo das rendas. Que por sua vez esta expansão não acompanha e nem esta de acordo com os salários da maior parte da população, aliado também a falta de capacidade de endividamento dos jovens.
Neste cenário que parece tenebroso, que fazer? Que alternativas temos?
Respostas não temos, mas uma coisa é certa, é importante que nós jovens, criemos formas para enfrentar estes novos desafios e não sermos meros espectadores das mudanças que ocorrem a nossa volta. E esperar que venha alguém salvar nos.

Parabéns pelo espaço.



KXavier a 14 de Junho de 2012 às 11:41
Prezada Kátia,

Gostei do teu comentário que reforçar a tese de que os jovens devem procurar per si soluções para enfrentar os vários problemas que enfrentamos.

Efectivamente o primeiro grande passo é parar de lamentar, e partir para acção. Aqui é que parece estar o nó de estrangulamento porque exige de nós, os jovens, capacidade empreendedora, que por sua vez encerra capacidade de criatividade, inovação, dinamismo, humildade, só para citar algumas competências, que infelizmente não parecemos estar preparados para assumir. Existe vontade, embora não assumida, mas não pro-actividade.

O empreendedorismo esta presente em tudo que fazemos, para se sê-lo não tem que fazer cópia do “bem sucedido”, ou do empresário de sucesso. Cada um, tem que se concentrar em si, nas suas habilidades, para identificar virtudes (pontos fortes) e capitalizá-las, aí sim, estaremos a inovar.

Poderia-se questionar se as pessoas possuem igualmente virtudes? Se as virtudes não são exclusivas a alguns em detrimento dos outros? Etc ? Toda e qualquer forma possível para fugir do assunto e não querer assumir as suas responsabilidades. Verdade, porém, é que acredito fortemente que todas as pessoas possuem virtudes, possuem algo que fazem bem e de forma notável aos olhos dos outros. Todos nós temos um talento, um dó natural que “nasceu” connosco . Diria, em outras palavras, que todas as pessoas possuem sua vantagem comparativa.

Diante disso, que passos ou caminhos seguir, senão tirar proveito dessas capacidades distintas, obtendo assim o seu trabalho (e não necessariamente emprego), sua fonte de rendimento, de satisfação, sua recompensa, fonte de vida, que permite assim a pessoa (o jovem) renovar-se e construir pedra-a-pedra o seu futuro.

Brevemente, deixarei um artigo que disserta sobre os problemas da juventude, e de que forma os jovens podem usar seus argumentos para se auto-afirmarem.

Obrigado pelo comentário!

Cidadãoatento
Caro cidadão atento,


Como bem refere “o primeiro grande passo é parar de lamentar, e partir para acção…” Fartamo-nos de reclamar, mas nada fazemos. Somos comodistas e não nos interessa muito sair desta situação. Falo no plural sem com isso querer descurar os esforços que tem sido feito por muitos jovens a nível do empreendedorismo. Mas de uma forma geral é nesta situação que nos encontramos: relaxados.


Muitas vezes lembro-me do que uma vez um professor de faculdade disse, em como devemos na vida mudar de emprego quantas e quantas vezes possível, o desejável é que se permanece entre 1 a dois anos. Refiro isto para reforçar a capacidade que nós jovens temos de estarmos resignados num posto e agradecermos e pretender mos nele permancer sem perspectiva de mudança. E onde muitas vezes, não estamos realizados profissionalmente naquilo que fazemos e que assumimos em como iremos fazer para o resto das nossas vidas. Esse relaxamento acaba por criar uma falta de visão empreendedora e de inovação.

E pelo que se vê, muitas vezes parece que temos medo de inovar, e acabamos por fazer criações repitivas de algo que já existe. Mas porquê não pegar naquilo que já existe e analisar os pontos fortes e fracos, e dai tirar algo que nos possa ser útil?

O que eu acho é que existem muitas formas de inovar, e nós jovens hoje temos acesso a uma panóplia de ferramentas que nos podem ajudar a atingir determinados objectivos.
Infelizmente são alguns que vão se apercebendo disso e vão tirando proveito dessas vantagens, mas esperemos que essas luzes comecem por iluminar os restantes.

Obrigada

KXavier a 14 de Junho de 2012 às 15:43
Iluminar os restantes, bem dito...

Acredito eu que o nível de concorrência e agressividade do sistema vai-se encarregar de despertar aos demais que já sentem os efeitos colaterais na pele, mas são lentos a reagir. Uma das virtudes que distingue os empreendedores, que são Líderes, dos outros (seus seguidores), está na iniciativa, capacidade de antever ou antecipar os acontecimentos.

Infelizmente, e isso associado ao comodismo do ser humano, a dispersão e facilidade de acesso aos recursos como seja a informação, paradoxalmente, torna os jovens menos informados do que antes. Nem sempre a exposição a informação ou anos de escolaridade concorre com a absorção do conhecimento. Portanto, de todas as formas, os jovens continuam pobres de conhecimento.

Quando esses jovens que nos referimos descobrirem que a informação é fonte de conhecimento, e o conhecimento é riqueza, provavelmente a actual fonte de poder não terá a mesma relevância!

Obrigado, e até breve!
Mestre Sendi obrigado pelo artigo tao elucidativo relativamente ao nosso parque imobiliario.
V.exa e simplesmente...espectacular...
AVANTE!
Cleide Mondlane a 23 de Junho de 2012 às 13:08
Obrigado Kleyde,

Sector imobiliário e uma área bastante critica, e um das variaveis do índice de satisfação ou se quisermos de motivação do individuo, particularmente jovens que já constituíram família ou estão em vias de o fazer.

Acrescido a isso, temos o caso do nosso sector, possui características próprias que o tornam interessante reflectir. Vários fenómenos podem explicar os preços praticados contudo, e notável analisar o nível de especulação que tomou a vista de tudo e de todos.

Porque ser uma preocupação saliente, interessei-me pelo tema. Aqui, há uma simetria de informação , pois devido ao informalismo generalizado dos seus facilitadores excepção de alguns casos isolados) a informação chega ao conhecimento das pessoas com relativa facilidade. Dai a facilidade de se debruçar sobre o tema.

Contudo, obrigado pelo comentario!

Meus cumprimentos, com votos de um breve reencontro.
Cidadaoatento
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