O crescimento do parque imobiliário, a grande transformação e expansão que as cidades estão a ter, moldam o aspecto e a dimensão do sector imobiliário actual. Entretanto, este crescimento causa algumas inconsistências ou falhas de mercado devido a uma deficiente organização administrativo-financeira, funcional do Estado e do sector em particular, abrindo espaço a especulação.
O mercado habitacional, como parte do sector imobiliário, é o produto com maior destaque e expansão do sector imobiliário. Entretanto, é incerto o ordenamento ou distribuição habitacional para os jovens moçambicanos neste processo de expansão. Consequentemente é feita a abordagem no artigo: até que ponto a expansão e dinâmica do sector imobiliário beneficia os jovens?
O sector despontou com a chegada massiva da força de operações das Nações Unidas em Moçambique, entre Dezembro de 1992 e Dezembro de 1994, com vista a apoiar a implementação do Acordo Geral de Paz (AGP). A estadia no território nacional, particularmente em Maputo, despertou a falta de hospedagem para atender a chegada massiva de estrangeiros, abrindo oportunidades nunca antes explorada.
O subsequente crescimento desta indústria melhorou as condições de vida dos senhorios, visto ser uma actividade relativamente cómoda que a par da aplicação de poupanças não exige o exercício de alguma actividade laboral. Dados fazem menção ao cresimento global e sectorial constante no relatório KPMG (As 100 maiores empresas em Moçambique 2008, XIª edição, 2009:32), reflecte que o sector de aluguer de imóveis cresceu 2,4% em 2008.
Antes da independência, os imóveis pertenciam, na sua maioria, a colonos brancos, que pagavam a chamada contribuição predial, que constuía um verdadeiro imposto sobre o rendimento. Com a independência e aprovação da Constituição de 1975, Moçambique adoptou o sistema socialista baseado na planificação central da economia. Neste período, os imóveis foram nacionalizados tendo a propriedade revertido para o Estado (vide Decreto-Lei n.º 5/76, de 5 de Fevereiro). Segundo Rêgo, Moreira (2010), entrou em vigor em 1987 o Código dos Impostos sobre o Rendimento, que previa a revisão da Contribuição Predial, de modo a adequá-la à então situação da propriedade urbana. Com a aprovação da Constituição de 1990, foi adoptado o sistema capitalista trazendo profundas alterações a ordem económica do país que culminou com a reestruturação do sistema fiscal no início do século XXI.
O potencial de facturação desse sector é bastante alto, a julgar pelos valores de transacção praticados nas operações de arrendamento e/ou compra e venda os quais não constam registo na base de dados pelo facto de muito dos seus praticantes serem particulares, desconhecendo-se por exempo a contribuição deste sector para a actividade económica global ou para receitas públicas.
O financiamento desta actividade pode ocorrer com ou sem recurso ao endividamento, porém o primeiro caso não se afigura prático na medida em que tratando-se de uma despesa de investimento exige uma situação financeira estável e sustentável para garantir o contínuo suprimento de recursos, tornando a partida viável o recurso ao crédito e obtenção de vantagens da alavancagem.
Olhando para a estrutura de custos do financiamento bancário para a habitação mostram-se bastante altos e desencorajadores para a maior parte da população. Com efeito, o rendimento médio de um jovem moçambicano é insuficiente para custear o encargo de financiamento bancário que provém desta solução de crédito.
As possíveis vantagens incrementais da alavancagem são desencorajadas pelo baixo poder de captação de outras fontes de rendimento e dos rendimentos marginais desta aplicação específica. Portanto, pode-se considerar que a oferta de produtos imobiliários se destinam a um segmento de mercado médio-alto, havendo uma preocupação recente do direccionamento da oferta do produto imobiliário para a classe média em crescente expansão, tornando-se assim um mercado atractivo.
Segundo pesquisa da Prime Yield (2012:10), a distribuição territorial dos grandes projectos imobiliários apresenta uma forte concentração na cidade de Maputo, e especificamente zonas altas, sendo zonas preferenciais a Sommerchield, Coop e Polana particularmente a Julyus Nyerere para habitação e serviços considerada a zona prime, a baixa da cidade para comércio e escritórios. Em termos médio o valor unitário da habitação em Maputo ronda os 2500 USD/m2, e na zona da Sommerschield os apartamentos atingem valores próximos a 3300 USD/m2, enquanto que o mercado de escritório atinge os 2200 USD/m2.
Para um pedido de crédito para habitação no valor de um milhão de Meticais a taxa de juro anual de 25,75% e um prazo de concessão de dívida de 15 anos, a prestação mensal do serviço da dívida varia entre um mínimo de 23.280,00Mt para um período de 10 anos e máximo de 21.495,00Mt para um período de 25 anos, valor muito acima da parcela salarial considerada para efeitos de bancabilidade (taxa de esforço) de um funcionário público com nivel académico de licenciatura, correspondente a cerca de 6.666,67Mt.
Mithá, Omar (2009:45) sublinha que o grau de endividamento em Moçambique está directamente correlacionado com a capacidade financeira do promotor, nesta lógica os bancos exigirão alguma comparticipação na forma de fundos frescos a rondar os 30% do CAPEX de modo a considerar-se uma estrutura de capital bancável. Com efeito, para o crédito a habitação em Moçambique os montantes máximos de financiamento para crédito a habitação vão até cerca de 90% do valor total de avaliação, para prazos máximos de 20 a 25 anos ou até 65 anos de idade do mutuário.
Voltando a natureza das construções do sector imobiliário, provavelmente as mesmas não beneficiam a cidadãos nacionais de classe média que corresponde a uma parte considerável dos residentes da urbe, considerando os pressupostos acima da análise de simulação de pedido de crédito bancário. Poderão estar a ocorrer outras vias de obtenção de financiamento para além das lícitas, segundo publicação electrónico do jornal OJE, o Procurador-Geral da República (PGR) de Moçambique, Dr. Augusto Paulino, admitiu que a expansão do sector imobiliário de luxo no país é financiada pela lavagem de dinheiro proveniente de actividades ilícitas, lamentando a inércia no combate ao crime organizado. Porém, a ser verdade esta ilação encerra uma precedência grave, que é constatar que os detentores dessas propriedades são nalguns casos cidadãos estrangeiros o que periga, sobretudo, a questão do domínio territorial, soberania e controlo da estabilidade sócio-económico e política do país.
António Sendi
